A Resolução 571/24 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) trouxe uma grande inovação ao permitir a venda de imóveis que fazem parte do espólio durante o processo de inventário sem a necessidade de alvará judicial. Essa mudança, que desburocratiza o processo de alienação de bens imóveis, visa tornar o procedimento sucessório mais ágil e menos oneroso, protegendo, ao mesmo tempo, os direitos dos herdeiros e do cônjuge ou companheiro sobrevivente. Abaixo, serão detalhadas as principais implicações dessa medida no âmbito jurídico e no mercado imobiliário, além de uma análise sobre os requisitos necessários para a sua implementação prática.
1. A Alienação de Imóveis no Inventário: O Cenário Antes da Resolução 571/24
Antes da Resolução 571/24, a venda de bens imóveis que compunham o espólio de um falecido durante o processo de inventário era uma tarefa delicada e altamente regulada. A alienação desses bens exigia a expedição de um alvará judicial, que só era concedido após uma análise criteriosa por parte do juiz. Para que essa autorização fosse concedida, era necessário demonstrar a urgência e a justificativa para a venda, normalmente relacionada ao pagamento de dívidas do espólio ou à necessidade de liquidez para cobrir os custos do inventário.
Esse procedimento gerava uma série de entraves burocráticos, alongava o tempo necessário para a conclusão do inventário e muitas vezes resultava na desvalorização dos bens envolvidos, uma vez que o processo judicial podia se arrastar por meses ou até anos. O atraso não apenas prejudicava os herdeiros, que viam seu patrimônio desvalorizado, como também desestimulava potenciais compradores, receosos de se envolverem em transações que dependiam de decisões judiciais para serem concretizadas.
2. A Resolução 571/24: Desburocratização e Celeridade no Processo de Inventário
Com a Resolução 571/24, o CNJ trouxe uma verdadeira revolução ao processo de inventário. Agora, o inventariante, responsável por administrar os bens do falecido até que sejam partilhados entre os herdeiros, pode realizar a alienação de bens imóveis sem a necessidade de alvará judicial. Essa alteração foi introduzida por meio da inclusão do Artigo 11-A à Resolução 35/07 do CNJ, que já regulava diversos aspectos da atuação dos cartórios nos procedimentos de inventário e partilha.
O novo dispositivo permite que o inventariante, com o consentimento unânime de todos os herdeiros e do cônjuge ou convivente sobrevivente, proceda à venda extrajudicial dos imóveis por meio de escritura pública. Essa desburocratização é especialmente relevante em casos de inventário extrajudicial, onde os herdeiros já estão de acordo quanto à partilha dos bens e buscam uma solução rápida para a conclusão do processo.
Essa mudança não só torna o processo de inventário mais ágil, como também reduz os custos envolvidos, já que elimina a necessidade de intervenção judicial e os honorários advocatícios relacionados a esse tipo de petição. Além disso, a resolução traz mais segurança jurídica para as transações, ao estabelecer critérios claros e objetivos para que a venda seja realizada de forma regular.
3. Impactos da Resolução 571/24 no Mercado Imobiliário
Além de seus efeitos no direito sucessório, a Resolução 571/24 também teve importantes repercussões no mercado imobiliário. Um dos grandes desafios das transações envolvendo imóveis que fazem parte de inventários sempre foi a demora no processo de autorização judicial. A incerteza quanto ao tempo necessário para a obtenção do alvará e a possibilidade de impugnação por algum herdeiro tornavam essas negociações arriscadas, muitas vezes desvalorizando os imóveis envolvidos.
Com a desburocratização da venda por meio de escritura pública, o processo de alienação de bens imóveis em inventário se tornou muito mais rápido e seguro. Agora, o inventariante pode negociar diretamente com os interessados, garantindo maior liquidez ao patrimônio e favorecendo tanto os herdeiros quanto os compradores. O mercado imobiliário, por sua vez, se beneficia dessa nova dinâmica, com mais imóveis disponíveis para negociação em prazos mais curtos, o que contribui para a valorização do setor e o aumento das transações.
4. Requisitos para a Venda de Imóveis em Inventário sem Alvará Judicial
Embora a venda de imóveis em inventário tenha sido facilitada pela Resolução 571/24, é importante destacar que o procedimento não é totalmente livre de formalidades. Para que a alienação seja válida e regular, devem ser cumpridos certos requisitos que garantem a proteção dos direitos dos herdeiros e a transparência da transação. Entre os principais requisitos, destacam-se:
- Consentimento unânime dos herdeiros e do cônjuge ou convivente sobrevivente: Para que a venda seja realizada sem alvará judicial, é necessário que todos os herdeiros estejam de acordo com a alienação. O cônjuge sobrevivente também deve consentir, se houver.
- Escritura pública de venda: A alienação deve ser formalizada por meio de escritura pública, lavrada em cartório, garantindo a regularidade da transação.
- Destinação do valor da venda ao pagamento das despesas do inventário: Parte ou todo o valor obtido com a venda do imóvel deve ser utilizado para quitar as despesas do inventário, como impostos de transmissão, honorários advocatícios, taxas notariais e outros tributos. Essa medida visa garantir que o processo de inventário seja concluído de forma regular e sem prejuízo para os herdeiros.
- Ausência de restrições judiciais sobre o bem: O imóvel a ser vendido não pode estar sujeito a restrições, como penhoras ou indisponibilidades, que possam impedir a alienação.
- Garantia do inventariante: O inventariante deve oferecer uma garantia pessoal ou real para assegurar que os valores obtidos com a venda sejam destinados ao pagamento das despesas do inventário.
5. A Alienação Judicial com Alvará: Quando Ainda é Necessária?
Embora a Resolução 571/24 tenha simplificado a venda de imóveis em inventário, o procedimento de alienação com alvará judicial ainda é necessário em alguns casos, principalmente quando há litígios entre os herdeiros ou situações mais complexas, como a existência de herdeiros incapazes ou menores de idade.
Nesses casos, a intervenção judicial continua sendo necessária para garantir que os interesses dos herdeiros vulneráveis sejam devidamente protegidos. Além disso, quando não há consenso entre os herdeiros sobre a venda do imóvel, o inventariante pode solicitar ao juiz a expedição de um alvará, mesmo contra a vontade de parte dos herdeiros, desde que apresente justificativas sólidas para a alienação do bem.
6. Conclusão
A Resolução 571/24 do CNJ representa um avanço significativo no processo de inventário e na alienação de bens imóveis que fazem parte do espólio. Ao permitir a venda sem a necessidade de alvará judicial, a medida trouxe maior agilidade e segurança ao procedimento sucessório, reduzindo custos e facilitando as transações imobiliárias.
Essa desburocratização beneficia tanto os herdeiros, que podem resolver mais rapidamente as pendências do inventário, quanto o mercado imobiliário, que ganha em liquidez e dinamismo. Contudo, a proteção dos direitos dos herdeiros e a regularidade das transações continuam a ser garantidas por meio de requisitos formais que devem ser cumpridos rigorosamente.
Em resumo, a Resolução 571/24 moderniza o direito sucessório e facilita a gestão do espólio, ao mesmo tempo em que preserva a segurança jurídica necessária para proteger os envolvidos nas transações.