Obra Atrasada Seus Direitos a Rescisão

Quando a obra é considerada entregue?

A obra é considerada entregue com a sua conclusão e a  devida emissão do habite-se, momento no qual o imóvel torna-se habitável.   Portanto, para fins contratuais não basta concluir a obra, mas também a construtora obter o referido habite-se junto ao órgão competente, pois é ele que autoriza o inicio da utilização das construções destinadas à habitação.

Qual o momento a obra é considerada atrasada?

Todo compromisso de compra e venda de imóvel a ser construído possuí uma cláusula em que especifica a data de entrega do imóvel. Cabe à construtora responsável pela execução do empreendimento, respeitar o prazo para entrega do imóvel pactuado no contrato firmado pelas partes, sob pena de rescisão do negócio.

Qual o limite máximo de prorrogação para a entrega da obra? Como ficam os casos fortuitos, de força maior e atraso no habite-se?

As construtoras costumam incluir na cláusula que trata do prazo de entrega situações que permitem a prorrogação da entrega definitiva da obra.

Mas isso tem um limite. Conquanto fatores externos (caso fortuito ou força maior) possam remeter a entrega da obra para um período posterior, visto que, justo por se tratar de uma álea extraordinária, é justo e equânime que o prejuízo daí advindo (tempo) seja partilhado em idênticas proporções entre os contratantes, é abusiva a cláusula contratual que, para admitir a prorrogação do prazo inicialmente alinhavado por mais 06 meses, isenta a construtora de justificativas. Maior abusividade há quando, em decorrência de fatores externos, o ajuste impõe a suspensão do prazo de entrega da obra indeterminado, pois, neste caso, o prejuízo seria suportado in totum pelo comprado (art. 51, incisos I e IV do CDC).

No Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina já ficou decidido que:

“Excesso de chuvas e escassez de mão de obra não consubstanciam força maior para excluir a responsabilidade por atraso na entrega de obra, porquanto são riscos inerentes à construção civil, descabendo transferi-los ao consumidor adquirente” (Apelação Cível n. 2012.057290-0, de Criciúma, rel. Des. Monteiro Rocha, j. 31-10-2013).

Casos como atraso na emissão de habite-se por parte de órgãos públicos também não pode ser apresentada como justificativa para o atraso na entrega da obra.

Quando o comprador pode pedir a rescisão e a multa contratual?

A construtora não entregando a obra no prazo estipulado no contrato ou não havendo uma justificativa plausível para o atraso na entrega, pode o comprador imediatamente ingressar com a ação de rescisão de contrato.

A prorrogação só é permitida se houver previsão expressa no contrato e nunca pode ser por prazo interminado como já escrito anteriormente.

O comprador pode interromper o pagamento de imediato assim que a obra atrasar?

Identificado o atraso na obra, antes de interromper o pagamento o comprado deve consultar a construtora para saber os reais motivos do atraso, principalmente se houver cláusula permitindo a prorrogação do prazo de entrega.

Evidenciado o descumprimento, deve o consumidor notificar a construtora informando que deixará de pagar suas obrigações contratuais já que a mesma a inadimpliu primeiro.

A exceção de contrato não cumprido perfaz teoria segundo a qual, em contratos bilaterais, que exigem para sua caracterização a presença de prestações e contraprestações interligadas, se uma das partes não cumpre total ou em parte sua obrigação, a parte contrária pode se recusar, validamente, a cumprir sua prestação até que o problema seja sanado.

Esta notificação tem o objetivo de constituir em mora a construtora e evitar alegações em juízo que o comprador que deu causa a rescisão porque deixou de pagar.

O consumidor perde as parcelas pagas em favor da construtora?

A construtora sendo a única culpada pela rescisão do contrato, em razão de atraso na obra,  encontra-se, pois, em mora, cabendo restituir todos os valores pagos pelos compradores, sem qualquer retenção.

Isso decorre da lógica. Se o comprador estava em dia com suas obrigações e a construtora inadimpliu o contrato, deve esta restituir integralmente todos os valores pagos por aquele, ou estaríamos diante de um quadro de enriquecimento ilícito.

No caso de rescisão do contrato por culpa da construtora podem ser descontados os valores pagos a título de corretagem?

Se a construtora inadimpliu o contrato e deu causa a rescisão pleiteada em juízo pelo comprador ela não tem direito a descontar valores que eventualmente tenha pago à titulo de corretagem pela venda do imóvel.

O comprador pode cobrar alugueis a título de perdas e danos no caso de atraso da obra?

O STJ já ficou o entendimento que  a ausência de entrega do imóvel na data acordada no contrato firmado entre as partes acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes, tendo em vista a impossibilidade de fruição do imóvel durante o tempo da mora. Incidência da Súmula 83/STJ” (STJ, AgRg no AREsp n. 684.071/RJ, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. em 16-6-2015, DJe 3-8-2015).

De fato o reconhecimento de um direito mais do que merecido, pois se a construtora deixou de entregar o imóvel habitável em determinada data fica responsável pelo pagamento de perdas e danos a título de aluguel.

É possível cobrar danos morais no  caso de desfazimento do contrato pelo atraso da obra?

De regra não é possível cobrar danos morais pelo descumprimento do contrato pela construtora, mas há casos em que ultrapassa um mero dissabor e o comprador é levado a uma frustração como nos casos de imóvel do sonho e planos para moradia após casamento etc.