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Fernando Bartolomeu é advogado especialista em Direito Tributário e Direito da Internet.
Obra Atrasada

Obra Atrasada – Quais Seus Direitos

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Quais os direitos do consumidor no caso de obra atrasada?

Assinado o compromisso de compra e venda ficam contratadas obrigações da construtora e do consumidor.

Dentre as cláusulas contratadas está a do prazo para entrega da obra em que o consumidor espera receber o imóvel.

Mas quando a obra atrasar, quais os direitos do consumidor?

1.Pedir a rescisão do contrato.

O primeiro direito que nasce em favor do consumidor é pedir a rescisão do contrato. Para pleitear esta rescisão é importante verificar se o atraso é certo, isto porque existem cláusulas em que o prazo da obra pode atrasar mais do que o tempo determinado. A jurisprudência está firmando no sentido que atraso com mais de de 180 dias é abusivo.

2.Receber os valores pagos, devidamente corrigidos e sem nenhum desconto.

Com o direito a rescisão de contrato confirmada, passa o consumidor a ter o direito de receber tudo o que pagou porque parte inocente no descumprimento contratual. Não se pode falar aqui em desconto de taxas de administração ou qualquer outra espécie.

3. Receber a multa contratual pelo descumprimento contratual por parte da construtora.

É certo que deve existir uma multa contratual para o caso de descumprimento contratual por parte da empresa. Neste caso, por o consumir exigir a cobrança desta multa que pode ser cumulativa perfeitamente com os lucros cessantes. A multa contratual é para indenizar antecipadamente os prejuízo, já os lucros cessantes servirão para indenizar o que o consumidor deixou de ganhar.

4. Lucros Cessantes – Alugueis.

No caso da ação julgada procedente, se houver pedido neste sentido, deve a construtora indenizar o comprador pelos lucros cessantes experimentados. Essa indenizarão corresponderá ao recebimento dos alugueis desde a data da entrega da obra até o reembolso definitivo dos valores ao comprador, para que a mesma fique o mais ampla e justo possível.

5. Danos Morais

Não em todos os casos, mas há situações em que é possível cumular um pedido de dano moral junto com a rescisão. A dor da frustração do negócio e da perca de um sonho da casa própria são situações em pode da margem a um pedido de danos morais.

Em todos os casos sempre recomendamos você consultar um advogado para esclarecer as dúvidas do seu contrato ou entre em contato no formulário abaixo.

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Artigos

Locatário é indenizado porque imóvel foi vendido a terceiro no prazo de preferência


A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve a condenação do proprietário de um imóvel, localizado em São Paulo, ao pagamento de indenização de 75 salários mínimos à empresa locatária, que pretendia adquirir o bem, mas fora impedida porque, dentro do prazo de preferência, a Rádio e Televisão Record conseguiu realizar a compra.

Na origem, empresa de pequeno porte ajuizou ação anulatória, com pedido de posse e de compensação por danos morais, contra o dono do imóvel, que o vendeu para a Record, dez dias antes de acabar o prazo de preferência (preempção) a que o locatário tem direito.

O magistrado de primeiro grau julgou os pedidos improcedentes. Em seu entendimento, o direito de preferência não seria válido, porque não fora averbado ao contrato locatício no cartório de registro de imóveis. Além disso, segundo ele, como foram vendidos vários imóveis contíguos, a preferência deveria ser exercida em relação a todos eles, e não somente quanto ao imóvel alugado.

Indenização

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) deu parcial provimento ao recurso da União Park e condenou o locador ao pagamento de 75 salários mínimos de indenização. Não satisfeita, a empresa interpôs recurso especial no STJ.  

De acordo com o ministro João Otávio de Noronha, relator, o artigo 27 da Lei 8.245/91 estabelece os requisitos para que o direito de preferência seja exercido pelo inquilino que tenha interesse em adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros.

“Em caso de inobservância de tal regramento pelo locador, poderá o locatário fazer jus a indenização caso comprove que tinha condições de comprar o bem nas mesmas condições que o adquirente”, explicou.

Noronha disse que, além dos efeitos de natureza obrigacional (perdas e danos), o desrespeito à preempção do locatário pode ter eficácia real, “consubstanciada no direito de adjudicação compulsória do bem, uma vez observados os ditames do artigo 33 da Lei do Inquilinato”.

Posse

Contudo, segundo ele, o direito real à adjudicação (posse) do bem só pode ser exercido se o locatário fizer o depósito do valor do imóvel e das demais despesas de transferência de propriedade; formular o pedido no prazo de seis meses do registro do contrato de compra e venda; e promover a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem, no cartório de registro de imóveis, pelo menos 30 dias antes da alienação.

“Impõe-se a obrigação legal de averbar o contrato de locação para possibilitar a geração de efeito erga omnes (vinculante) no tocante à intenção do locatário de fazer valer seu direito de preferência e tutelar os interesses de terceiros na aquisição do bem imóvel”, esclareceu Noronha.

Por fim, o relator defendeu que, mesmo que a falha do locador tenha impedido a averbação do contrato de locação, “não estaria assegurado o direito à adjudicação compulsória do bem se o terceiro adquirente de boa-fé não foi cientificado da existência de referida avença quando da lavratura da escritura de compra e venda do imóvel no cartório de registro de imóveis”.

Da Redação

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